A crise habitacional entre a estreiteza da análise de Martim Avillez Figueiredo e o escrutínio implacável de Jorge Van Krieken

 

https://19-pacheco-torgal-19.blogspot.com/2026/10/universidade-do-minho-os-20-livros-mais.html

Na sequência do post acessível no link supra, onde no post scriptum citei o próprio Governador do Banco de Portugal, que afirmou que “temos falta de 300.000 casas”, importa examinar a fragilidade da análise desse défice habitacional apresentada por Martim Avillez Figueiredo, gestor e professor convidado da Universidade Católica, num artigo publicado hoje no jornal Público. https://www.publico.pt/2026/10/21/opiniao/opiniao/crise-habitacao-nao-espetaculo-2191964

Avillez Figueiredo afirma que, ao ritmo atual, a indústria da construção levaria mais de dez anos para compensar aquele défice. A conta pode estar certa; a pobreza da análise começa quando a aritmética toma o lugar do pensamento. Dividir o número de casas em falta pela produção anual está ao alcance de qualquer pessoa com uma calculadora; explicar como essa produção poderia aumentar através da industrialização da construção exigiria conhecer tecnologias, processos e modelos de organização que o artigo nem sequer se dá ao trabalho de discutir. Ao projetar sobre a próxima década as limitações do presente, sem examinar as condições necessárias para as superar, o autor transforma a incapacidade atual do setor numa aparente fatalidade. Perante uma crise desta gravidade, seria de esperar que um gestor e professor universitário interrogasse as possibilidades de transformação da indústria. Infelizmente Avillez Figueiredo ficou-se, porém, pela preguiça intelectual da calculadora, conferindo à perpetuação do atraso a aparência respeitável de um diagnóstico. 

Neste contexto importa recordar que, num post anterior de Julho de 2025, de título "Uma das grandes culpadas pela crise da habitação de que curiosamente ninguém fala", critiquei o arcaísmo da indústria da construção nacional, citando exemplos da China, onde foram montados um edifício de dez andares em menos de dois dias, outro de 57 andares em escassos 19 dias de trabalho e um terceiro, de 26 andares e 208 apartamentos, em apenas cinco dias. Estes exemplos ilustram uma transformação profunda na organização da produção, com a transferência de uma parte substancial dos trabalhos do estaleiro para a fábrica que permite produzir componentes industriais em simultâneo com a preparação do local de construção, reduzindo substancialmente os longos prazos de execução nacionais.

Um exercício meramente ilustrativo permite perceber a escala em causa, tomando como referência os 208 apartamentos montados em cinco dias, cada empresa poderia assegurar a montagem de 8320 fogos em 200 dias de trabalho; dez empresas corresponderiam a 83.200 novos fogos anuais e vinte empresas atingiriam 166.400 novos fogos anuais. Estes números não demonstram que Portugal possa reproduzir imediatamente os resultados chineses, mas mostram que o ritmo atual não constitui um limite técnico imutável. Ao apresentar um horizonte superior a uma década sem sequer discutir o potencial da construção industrializada, o referido autor deixou por analisar uma das possibilidades mais relevantes para encurtar esse prazo. A gravidade da crise exigia uma análise das possibilidades de transformação do setor, em vez de uma simples extrapolação da sua insuficiência presente.

Declaração de interesses - Declaro que, certamente não por acaso, sou editor, em conjunto com dois catedráticos chineses, de um livro sobre construção industrializada intitulado "Sustainable Prefabricated Construction: Materials, Digital Technologies and Case Studies", cuja preparação ficará concluída dentro de poucos meses e que será publicado pela conhecida e prestigiada Elsevier.

PS - Há apenas dois dias, o mesmo jornal Público realizou um importante trabalho de escrutínio das quase secretas declarações patrimoniais dos políticos que andaram a aprovar mudanças na lei do arrendamento, analisou 220 declarações de membros do Governo, deputados do PSD, Chega, IL e CDS-PP, tendo apurado 1039 imóveis, 55,6 milhões de euros, 807 mil euros em rendas e 43 sociedades imobiliárias.  Jorge Van Krieken, a quem a idade avançada felizmente não esmoreceu o apurado espírito crítico, foi, porém, mais longe, tomando esse levantamento como ponto de partida para interrogar o que os números expõem e a notícia deixou por discutir, numa implacável reflexão que reproduzo abaixo:

"Os 55,6 milhões são valor patrimonial tributário. O VPT (Valor Patrimonial Tributário) não é o valor da casa, é o valor que o Estado inventa para cobrar IMI. Nasce de um valor base de 665 euros por metro quadrado que o Parlamento fixa e não actualiza, e de coeficientes de localização que ninguém revê. Nas transacções reais, o VPT vale entre um terço e metade do preço, e nos prédios rústicos, nem isso. Ainda se calcula a partir do rendimento agrícola de 1989, dezenas de euros por prédio. Álvaro Castelo Branco, secretário de Estado Adjunto e da Defesa Nacional, declarou quotas em 33 imóveis a um cêntimo cada, 33 cêntimos de património, sem explicar porquê. Não é fraude, é a lei.

Feitas as contas por zona, o património real destes 220 políticos anda entre 150 e 220 milhões de euros. Três a quatro vezes o que o Público publicou. E as declarações são de 2024, antes de mais 20% de subida de preços. Quem fixa o VPT? Eles. Quem decide se os rústicos são reavaliados? Eles. Actualizar o VPT é aumentar o IMI a si próprios e isso não vai acontecer.

Segunda coisa que a notícia não diz. 807 mil euros de rendas sobre 55 milhões de património dá 1,5%. Sobre o valor real, menos de meio por cento. Dirão que vivem nas casas. Vivem numa, talvez em duas. Isso explica 440 dos 623 imóveis urbanos, não explica os outros 183, nem os 412 rústicos, que são terrenos. Mas o ponto não é esse. O ponto é que a declaração não distingue a casa onde se dorme do apartamento que se arrenda, nem o T3 da garagem, nem a renda cobrada da renda englobada no salário ou paga em dividendos por uma das 43 sociedades. Com estes documentos não se sabe quantos senhorios há na Assembleia. Foram desenhados para não se saber. Por quem? Pela Assembleia.

Terceira coisa. Os 412 rústicos. Olivais, pinhais, courelas de herança, o minifúndio do Norte e do Centro. Património pobre, dirão, e é verdade, enquanto for rústico. Esta mesma maioria aprovou a nova Lei dos Solos, que permite reclassificar rústico em urbano por deliberação da Câmara e da Assembleia Municipal, desde que 70% da construção vá para habitação pública ou a "valor moderado". Parece um travão, mas não é. O valor moderado é 125% da mediana do concelho, com tecto em 225% da mediana nacional, calculado à data da escritura. Quando a lei saiu, esse tecto era 3.737 euros por metro quadrado. Hoje é 5.258. Subiu 41% em dezoito meses, porque sobe com o mercado. Um T2 de 90 metros em Lisboa, a valor moderado, custa 473 mil euros. Quem possui terra e vota a lei que decide o que a terra pode vir a ser não precisa de ser corrupto. Basta que a definição de acessível suba com os preços, e ela sobe.

Quarta coisa. A redução do IRS sobre rendas de 25% para 10% tem um tecto de 2.300 euros. Não é um tecto, é uma amnistia. Cobre praticamente todas as rendas do país e todos os senhorios da bancada. A Iniciativa Liberal diz que ser proprietário não configura conflito de interesses porque a lei se aplica a milhões. Tem razão na técnica e nisso está o problema inteiro. Quando a classe que legisla coincide com a classe beneficiada, não há conflito de interesses. Há identidade de interesses.

Quinta coisa. O ranking por número de imóveis engana. No topo estão os herdeiros de minifúndios, o primeiro-ministro com 49 rústicos em Espinho, um secretário de Estado com 45 em Vouzela. O dinheiro está mais abaixo na lista. O presidente da Assembleia com 16 imóveis e perto de três milhões de VPT, seis a oito milhões reais. A ministra do Trabalho com 14 imóveis e dois milhões de VPT. Estes são os senhorios urbanos. Os que a lei do arrendamento vai servir.

Sexta coisa, e a que me importa. Tenho 68 anos. Pertenço à geração que comprou casa quando uma casa custava três anos de salário. Esta Assembleia é a minha geração. 88% são proprietários, mais de metade tem dois ou mais imóveis. No país, nem um quarto das famílias tem mais do que uma casa. Legisla-se a partir de quem já tem, para quem já tem, e a factura vai para os filhos. Não é corrupção. É pior, é só uma classe de políticos a legislar para si própria, convencida de que legisla para todos.